Engenheiro compara prédio a corpo humano e alerta para inspeção periódica. Foto: Agência Brasil/Tomaz Silva
Há aproximadamente 7 milhões de unidades habitacionais em prédios e condomínios, no Brasil. Situações que ocorrem com frequência nesses locais podem ocasionar acidentes com vítimas e prejuízos ao patrimônio. Esses problemas poderiam ser evitados se a Inspeção Predial realizada por um profissional habilitado fosse rigorosamente seguida. O alerta é do engenheiro civil Thiago Maron. Ele comparou o prédio ao corpo humano, que precisa manter cuidados periódicos.
“De maneira geral, todo prédio precisa passar um check-up, da mesma forma que uma pessoa deve ir ao médico periodicamente”, ressaltou.
Segundo Maron, edificações mais novas, de até 20 anos, devem passar por Inspeção Predial a cada cinco anos. Prédios mais antigos, com mais de 20 anos, precisam de inspeção a cada dois ou três anos. “Como se pode ver, é muito parecido com um corpo humano: quanto mais avançada a idade, maior a necessidade de ir ao médico, é exatamente essa análise que assegura uma longa vida tanto ao ser humano quanto ao edifício”, explicou o engenheiro, que é master em Patologias Avançadas e Perito na empresa Quartzo Engenharia Diagnóstica e Gerenciamento que atua há 9 anos no mercado.
No dia 21 de maio deste ano, foi publicada a Norma ABNT NBR 16747:2020, intitulada ‘Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento’. Há muito tempo aguardada, a norma preenche uma lacuna nas legislações, já que no Amazonas ainda não há obrigatoriedade da realização de inspeções periódicas das edificações.
Essa inspeção predial tem o objetivo de identificar o estado geral da edificação e seus sistemas construtivos. É como se fosse um médico consultando seu paciente para averiguar possíveis doenças (falhas na estrutura geral do edifício). Este diagnóstico da edificação, também conhecido como Check-up Predial, é um ato preventivo em que a prioridade é zelar pela segurança de todos.
“Todo corpo possui sistemas que realizam funções específicas no organismo. Quando uma parte do sistema não funciona apropriadamente pequenos problemas ao longo do tempo geram graves doença ao organismo”, disse Maron. “Os prédios também possuem seus próprios órgãos, como os sistemas hidraúlicos, elétricos e os de prevenção a incêndios. Quando um desses sistemas não funciona, ele pode gerar graves problemas no prédio a curto e longo prazo”, acrescentou.
Em 2019, houve o desabamento da marquise de um prédio nos Jardins, zona Sul de São Paulo. A principal suspeita do acidente o sobrepeso devido a obras recentes de impermeabilização, em que o “cimento novo foi colocado por cima da manta antiga”. Em nota, o Instituto Brasileiro de Impermeabilização ( IBI Brasil) aponta que o erro também pode ter sido uma falha da impermeabilização. Para o engenheiro, fica claro que a falta de profissionais habilitados para fazer uma análise adequada evita esse tipo de acidente.
Em 2009, a Câmara de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP) realizou um estudo mostrando que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionada aos chamados vícios construtivos (também conhecidos como anomalias endógenas).
A responsabilidade pela contratação de um engenheiro civil e/ou arquiteto especialista para fazer a inspeção predial recai sobre o síndico do edifício. O prazo para realização dessa inspeção depende do estado de conservação e da idade da edificação, mas a recomendação geral é que seja feita a cada cinco anos.
Quanto mais cedo a identificação de possíveis problemas, melhores os resultados de manutenção e menores os valores investidos em reformas e consertos. Além disso, a inspeção preserva a saúde da edificação em si e de todos os que nela residem e trabalham ou por ela transitam.
Maron destacou a responsabilidade civil e criminal do síndico perante o condomínio. “O art. 1.348, inciso II, deixa claro que a responsabilidade do condomínio é do síndico ou da síndica. Assim, caso ele não faça as manutenções e inspeções que precise e isto gere algum tipo de acidente, ou mesmo algo pior, responderá por sua omissão e negligência, mesmo que não esteja mais no cargo. A visão técnica especializada em Inspeções Prediais é fundamental, pois aponta diretamente quais os pontos mais críticos e que, por isso, demandam mais atenção”, alertou.
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